Главный вывод: Траншевая ипотека в Москве позволяет снизить нагрузку на бюджет до сдачи дома, оплачивая проценты лишь с маленького первого транша, а после ввода жилья в эксплуатацию получить второй большой транш по стандартной ставке. Эта схема подходит для покупателей новостроек, готовых воспользоваться льготами и накопить «финансовую подушку» во время строительства.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — жилищный кредит, разделённый на два или более транша1:
- Первый транш (часто 15–30% суммы, иногда символические 100 ₽) выдаётся до ввода дома и сохраняет низкие процентные выплаты.
- Второй транш перечисляется застройщику при сдаче дома, и проценты начисляются уже на оставшуюся сумму1.
Преимущества
- Проценты начисляются лишь на первый транш до сдачи дома — экономия до 835 000 ₽ за 20 лет на примере кредита 4 млн ₽1.
- Возможность накопить «финансовую подушку» для аренды, частичного досрочного погашения или ремонта1.
- Право собственности возникает после первого транша и внесения первоначального взноса1.
Недостатки
- Доступна преимущественно на новостройки — «вторичка» оформляется редко из-за неудобства продавцов1.
- Небольшое количество банков: Сбербанк, ВТБ и некоторые региональные игроки1.
- Риск недопонимания итоговой переплаты при низком платеже первого транша (мисселинг)1.
- Возможны ограничения льготных программ и отказ от маткапитала.
- Центробанк отмечает риски для застройщиков и инфляцию цен на недвижимость1.
Как работает схема
| Этап | Действие заемщика |
|---|---|
| Подписание ДДУ и кредитного договора | Внесение первоначального взноса |
| Получение первого транша | От 100 ₽ до 30% стоимости, проценты начисляются на эту сумму1 |
| Период строительства (1–3 года) | Оплата процентов по первому траншу (мин. платеж) |
| Сдача дома и второй транш | Банк перечисляет остаток и заемщик переходит на стандартный платёж1 |
Рекомендации по выбору программы
- Минимальный первый транш (от 100 ₽) — минимальная нагрузка при строительстве, но больше переплата по процентам после сдачи.
- Транш 20–30% — баланс между экономией на процентах и низкими выплатами в «льготный» период.
- Сравнить ставки разных банков: ВТБ и Сбербанк предлагают траншевые программы по семейной, IT- и дальневосточной ипотеке1.
- Учесть ограничения: уточните у застройщика и банка возможность использования материнского капитала и участия в госпрограммах.
- Провести расчёты через калькулятор (Циан.Калькулятор, Банки.ру) и обратить внимание на полную стоимость кредита.
Часто задаваемые вопросы
1. Можно ли оформить траншевую ипотеку на «вторичку»?
Теоретически — да, но застройщики и владельцы вторичного жилья чаще не соглашаются на поэтапную оплату1.
2. Какие банки выдают траншевую ипотеку в Москве?
Крупные «траншевые» продукты есть в Сбербанке и ВТБ, реже — в региональных банках и банках-застройщиков1.
3. Каков минимальный первый транш?
От 100 ₽ у программ с «символическим» траншем или до 15–30% от стоимости жилья1.
4. Когда начисляются проценты?
Только на сумму первого транша до ввода дома, затем — на всю кредитную сумму после второго транша1.
5. Есть ли ограничения по использованию госпрограмм?
Некоторые льготные варианты (военная, семейная) могут сочетаться с траншевой схемой, но стоит уточнять в банке1.
Реальные кейсы
Кейс 1. Петр взял 4 млн ₽ на 20 лет:
- Первый транш 800 000 ₽ под 2% — платил 23 000 ₽/мес, переплата за 3 года — 25 000 ₽.
-
Второй транш 3,2 млн ₽ под 6% — ежемесячный платёж стал 24 000 ₽, общая переплата 2 065 000 ₽.
При обычной ипотеке переплата была бы на 835 000 ₽ больше1.
Кейс 2. Андрей на 6 млн ₽:
- Внес 1,8 млн ₽, первый транш 100 ₽ — платил 1 ₽/мес.
- После сдачи получил второй транш 4 199 900 ₽ и начал стандартные выплаты1.
Убедитесь, что условия траншевой ипотеки соответствуют вашим целям, и внимательно изучите договор перед подписанием.
